城市运营核心逻辑_刘策_9787521703894

在当前快速变化的房地产市场中，作为全球城市发展的永续主题，城市更新充满了复杂性，也面临着新的挑战。在此背景下，城市更新进入了一个更高的阶段城市运营，即从对硬件设施及外观的改造升级延伸到对城市空间的配套和运营。房企急需立足城市更新业务，探索城市运营的发展模式和核心逻辑。

随着我国房地产市场从增量时代进入存量时代，北京、上海、广州、深圳和武汉等大城市已经把城市更新列为城市工作重点，广州和深圳等市甚至专门成立城市更新管理机构，指导更新业务的有序开展；另外，诸多大型开发商、私募基金和金融机构也在大力推进城市更新业务。

本书首先概述和梳理了中西方城市更新的演进进程和我国当前城市更新的发展态势，并探索了城市更新的发展规律。其次通过案例透视，对比分析了全球典型的城市更新实践，回顾了佳兆业及其他一些房企的城市更新代表性项目，并围绕实施理念、社会影响、社区建构、空间品质和建筑文化等方面做了深入剖析。*后，结合行业实际和未来城市发展的思考，佳兆业对城市更新的实施方式、运营方式和产品方式等进行了思考与展望。

城市更新向城市运营发展的大幕正在徐徐拉开，而且承载着打造新空间、赋予存量物业全新价值的使命，希望我们的思考能为中国的城市运营之路提供有益的参考。

前言

城市更新的下一站：城市运营之道

伴随城市化进程的不断深入，中国经济发展正逐渐由高速度向高质量转型，中国进入了以满足人们美好生活为目标的新阶段。城市发展步入快行道，势必对城市的空间和功能提出新的更高的要求。

据公开数据显示，国内城市目前存在的老旧房地产总面积预估已超200 万亿平方米并仍处于增长状态，这一现象在上海、北京和深圳等重点城市更为突出，亟待通过城市更新推动其改造和升级，以便它们重新焕发价值。我们可以预见，在不同程度与层面上的城市更新浪潮即将掀起，并可能带来宝贵的机遇和可观的价值。城市更新将成为下一轮城市发展的新增长点。

与此同时，作为城市建设的主阵地，房地产市场也正处于变化之中。过去十几年的大规模新房开发，使得国内住宅增量市场达到了一定程度的饱和，传统的拿地开发模式亟须迭代和升级。借道城市更新业务并形成未来的可持续发展能力和盈利基础，已成为房地产企业的共识。

不过，与传统的房地产开发相比，城市更新项目充满了复杂性。由于项目所在地块往往已是城区的重要组成部分，大多承载着成熟的交通路网、文脉和生活方式，所以，准确分析城市实际情况和需求，围绕人居环境改善、产业转型升级和历史文化保护等重要内容达成城市更新项目的目标，进而精准地匹配资金、资源与资产的关系成为房企面临的主要挑战。在此背景下，城市更新演变为城市运营的重要内容。这无疑对房企的综合能力提出了更高要求，需要它们从城市开发运营的角度探索城市运营和发展的新模式。

从这个意义上讲，城市运营是城市更新的高阶形式。立足城市更新业务，探索城市运营的发展模式和核心逻辑，简单而言，需要房企既以经济效益为导向，又要兼顾长远的社会效益和环境效益。具体来讲，城市更新项目不仅仅是对建筑物等硬件设施及外观进行改造升级，而且要延伸到对城市空间进行相关的配套和运营。从城市开发运营的角度，通过规划引导、产业培育、住宅开发和配套建设等领域的协同，城市运营商旨在与当地政府及各合作方共同打造和培育城市发展新动能。

这种模式关键在于不仅需要房企通过发挥自身的产业优势和资源优势，将城市运营能力与城市更新项目高度融合，推动城市更新项目成为城市发展的有机组成部分；而且需要房企立足于不同城市的发展阶段、利益维度及公众需求，不断叠加和融合各种能力，深化城市运营的水平和内涵，提升对城市更新项目的综合运营能力。

基于此，我们撰写了《城市运营核心逻辑美好生活的责任与荣耀》一书。全书共分六章，按照一个完整的逻辑，有思路，有模式，有案例，有分析，深入浅出地对城市更新进行了系统阐述，力求将城市更新的过去、现在及未来真切地呈现在读者面前。第一章立足城市更新的历史发展，主要阐述了城市更新的演进进程、原因及意义；第二章对国内目前主要城市的城市更新模式及政策进行了介绍和解析；第三章、第四章详细复盘了部分发达国家及国内典型城市的更新案例，着重介绍了项目的实施背景、实施路径及后续影响等，希望给行业带来启示；第五章围绕房企布局城市更新业务及转型城市运营商的共识，阐述了房企如何从金融、产业及产品三个核心方面进行升级；第六章基于我们对城市更新业务的积累和理解，从经济、民生、科技及文化四个层面进行了分析和展望。

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