我国城市住房制度改革研究_高波等著_9787514180824

本书是教育部哲学社会科学研究重大课题攻关项目《我国城市住房制度改革研究》（项目批准号：10JZD025）的最终成果。重大攻关项目组基于经济学理论的建构阐释和我国住房市场体系发展时间的总结展望，对我国城市住房制度进行了较为系统的研究，这本书旨在将研究过程中的思考和发展呈现给读者。

　　《我国城市住房制度改革研究：变迁、绩效与创新》：
　　四、住房制度的功能
　　制度的功能不仅重要而且体现在经济、政治和社会生活的多个方面。从法和经济学视角来看，制度在经济运行过程中具有十分重要的功能，而住房制度深刻发挥了制度的重要功能。
　　第一，住房制度通过向人们提供一个日常生活的结构来减少不确定性。制度具备的一项独特功能是塑造人们的思维与行为方式，提供并在某种程度上创造和扩散信息，创造较稳定的社会秩序，从而可以有效降低不确定性和风险。在人类社会中，信息的不完全和风险的普遍存在迫使人们构建一系列的制度。由此，在经济发展过程中，个人的习惯性行为逐渐形成制度化的惯例，依靠这些制度的信息功能，人们能够有效地处理提供给当事人的信息，减少日常行为中所包含的计算量。正如奈特所说：一个人只有在所有其他人的行为是可预测的，并且他能够正确地预测的时候，才能在任何规模的集团中理性地选择或计划。
　　在房地产经济活动中，获得一个稳定的市场结构和可预期的发展趋势是重要的。只有在一个稳定的和可预测的房地产市场上，开发商才会提供合意的房地产产品，消费者和投资者才愿意从事回报期很长的房地产买卖，也才能够提高劳动效率和资金使用效率，进而提高宏观经济效益。一般来说，政府通过提供“住房制度产品”，有利于促进房地产市场的稳定，能够在不破坏市场机制效率的前提下实现房地产资源的有效利用和配置。
　　第二，住房制度决定了经济活动中交易费用的高低。交易费用包括一切不直接发生在物质生产过程中的费用，如信息费用、谈判费用、起草和实施合约的费用、界定和实施产权的费用、监督管理的费用和改变制度安排的费用等。“交易费用反映了构成一个经济的或在一个更大范围内的社会中整个制度（包括正规的和非正规的）的复杂性。这一完整结构最终勾勒了在个人合约水平上的交易费用”（道格拉斯·C·诺斯，1994，第91页）。需要指出的是，制度本身并不意味着交易费用的降低，不同的制度通常规定了不同水平的交易费用。正如诺斯所指出的，整个市场是一个制度的混合物，其中有些使效率增加，而有些则使效率降低。在房地产市场上，消费者和生产者两方面的交易费用都很高，而相关的房地产制度则能够减少这两方面的费用。例如，在美国住宅财产的转化过程中，“制度决定了交换的成本有多大。构成资源的成本必须既能衡量交换的法律与物质属性，而且还要能衡量检察与实施协议的成本，并反映对交换形式的衡量与实施不完全程度的一个不确定性贴现。不确定贴现的量将受关于住房条件的不对称信息（出售者是知道的）这类具体合约要素以及购买者的货币条件（购买者是知道的）的影响，它还受阻止犯罪的有效性这类共同体层次因素及价格水平的稳定性这类宏观因素的影响”（道格拉斯·C·诺斯，1994，第85页）。
　　第三，住房制度影响着资源的配置和利用状况。市场和政府通常被认为是配置资源的两大主导力量，这些认识往往忽视了制度在资源配置中的直接作用。人们在住房资源配置的决策中不仅需要权衡由经济条件所决定的生产费用，而且还需要考虑由住房制度规定的交易费用水平。当交易费用很高时，原来有利可图的生产决策或消费决策会受到影响，一些土地资源和房产资源的投向或投量也将由此而改变。同时，住房制度也影响着社会利用资源的态度和结果。在特定的制度条件下，制度能够促使人们节约，即让一个或更多的“经济人”在增进自身福利时而不使其他人的福利减少；或让“经济人”在他们的预算约束下达到更高的目标水平。但是，在相反的制度条件下，也会导致浪费现象的普遍出现。
　　第四，住房制度具有规定收入分配及再分配的功能。制度从方方面面影响了人们的收入分配，在计划经济的制度体系下或在市场经济的制度体系下，人们的收入分配决定方式截然不同。具体来说，劳动者与经济组织之间的合约通常是在国家的多个政治、经济制度影响之下形成的，合约的不同也就决定了收入分配的差异。在社会的再分配过程中，政府的各项财税制度取代企业内部合约发挥了重要作用，直接改变了人们的财产状况。事实上，收入分配制度、土地制度、金融制度和住房制度通常都会在一定程度上改变或调整人们的收入水平。例如，经济适用房和廉租住房的建设就充分体现了政府增加低收入家庭福利的意愿，同时，对房租和房价的管制也会影响到房主与租（购）者多方面的收入状况。
　　正如科斯所指出的，我们每个人都生活在一种经济制度当中。交易成本依赖于一国的制度，如法律制度、政治制度、社会制度以及教育文化等诸方面的制度。交易成本越低，制度的生产效率就越高，制度决定着经济绩效。这一洞见意味着，房地产制度创造了秩序，减少了人们生产和生活的不确定性；住房制度规定了交易费用的高低，从而影响资源配置和收入分配。正因为如此，人们都非常重视住房制度的构建和变迁，也力求实现有效率的住房制度安排。理论研究表明，有效率的房地产制度一般具有以下一些特征。一是生产要素的占有有利于劳动力的充分利用，有利于生产要素的有机结合。二是产权清晰，权利、责任和利益相统一，既提供一种有效的激励结构，也具有完善的约束规则。三是住房制度能够拓展人类选择的空间，而这种选择的前提是获得充分的信息和可持续利用的资源。四是住房产品的分配与个人的劳动及其他要素支出相适应。具备了上述特征，住房制度方能更好地实现其功能。
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