本书主要从政府管理部门和行业发展的角度, 系统地阐述了房地产开发用地、房屋征收与补偿、房地产开发、房地产交易、房地产产权与产籍、房地产税费、房地产行政管理信息化以及房地产行业宏观调控等方面的管理政策和内容, 并融合了作者多年的研究成果。

     买房已成为中国人生活中的头等大事。房地产市场有参与主体不仅包括房地产商和购房者，还包括各级政府。本书主要讲述政府如何管理房地产市场行业与房地产市场，在“纵横两条线”上展开。纵向上，按照“房地产开发与经营活动”的先后顺序展开，围绕“国有土地的征收与补偿——开发用地的获取——开发销售的完成”，阐述政府对此过程的管理；横向上，在“房地产开发与经营活动”的外围展开，主要阐述政府在中介服务、产权产籍、房地产税收及房地产宏观调控等方面的管理。在内容上，本书除了描述传统的房地产管理内容外，还以案例分享或资料分享的方式，列举了大家比较关注的问题，比如，小产权房问题、房产税问题、营改增问题等，以此引发读者思考，更加客观理性地理解房地产相关法律条文和政府政策。

　　在中国，房地产业的快速发展不仅改变了人们的居住面貌，而且使城市景观得到了很大改善。人们不再居住在狭小、拥挤的空间中，取而代之的是宽敞明亮的居住环境。包括在土地之内的房地产商品不仅与老百姓的生活紧密相关，更成为他们的一项最重要资产。有资料统计，2015年中国家庭资产中房产占近7成，买房已成头等大事。
　　房地产市场的参与主体不仅有房地产相关企业和购房者，还包括各级政府。诚然，世界各国政府都非常重视房地产行业的管理，但中国社会特有的文化现象决定了对房地产行业及房地产市场的管理成为政府一项非常重要的任务。
　　本书主要讲述政府如何管理房地产行业与房地产市场。多年来，政府通过立法、颁布行政法规、命令、通知等形式，动用经济手段、法律手段、行政手段等加强房地产市场管理，依法管理房地产市场和行业已成为常态，成为房地产管理的基本原则。本书在写作过程中查阅了大量法律条文，力求每一部分内容都以最新的法律条文作为基础，见附录A。
　　在结构安排上，本书在“纵横两条线”上展开。纵向上，按照“房地产开发与经营活动”的先后顺序展开，围绕“国有土地的征收与补偿—开发用地的获取—开发销售的完成”，阐述政府对此过程的管理；横向上，在“房地产开发与经营活动”的外围展开，主要阐述政府在中介服务、产权产籍、房地产税收等方面的管理，同时阐述房地产宏观调控的相关问题；鉴于信息化技术已渗透到房地产管理中，所以本书用一章的篇幅讲了这方面的内容。力求读者通过阅读本书，可以对房地产管理的法律法规条文有个全面了解和认识。
　　在内容安排上，本书除了描述传统的房地产管理内容外，还以案例分享或资料分享的方式列举了大家比较关注的问题，例如，小产权房问题、房产税问题、营改增问题等，以此引发读者思考，更加客观理性地理解产地产相关法律条文和政府政策。
　　本书的内容安排可分为三大部分。第一部分包括第一章，主要阐述房地产管理的基本概念、管理体制和法规体系；第二部分包括第二章至第四章，主要阐述政府对房地产开发与经营过程的管理；第三部分包括第五章至第十章，主要阐述房地产产权登记、产籍管理、税收管理、中介服务管理、信息化建设和宏观调控等问题。其中，第九章由山东科技大学赵相伟讲师写作，其余章节由山东科技大学李英教授写作，烟台卫正地产评估有限公司杨世寨总工程师对全书进行了通稿并作修改。
　　本书属编著层次的教材，融合了作者多年的研究成果。本书可以作为房地产开发与经营、工程管理等专业的本科教材，也可以作为相关专业研究生的参考用书，还可以作为房地产行业从业人员和房地产行政主管部门工作人员的工作参考书，或作为普通百姓了解房地产行业管理的科普读物。
　　本书的写作过程得到了很多人的帮助。感谢北京师范大学董藩教授的学术建议，感谢青岛市黄岛区房产管理和住房保障中心卢华先生和朱永华先生的政策指导，感谢山东能源置业的学员们，感谢戴德梁行青岛分公司商铺经理庞如晓先生的专业意见，感谢学生徐亚茹、张文龙同学在数据采集、资料收集和整理过程中所做的工作，感谢清华大学出版社杜春杰女士在教材出版方面给予的协助，感谢所有文献的作者和提供帮助的人们。
　　由于时间和水平有限，书中难免有错误和疏漏之处，敬请广大读者批评指正。
　　李英赵相伟杨世寨
　　2017年1月

第一章 绪论 1
学习目标 1
导言 1
第一节 房地产及房地产业 1
一、房地产的含义与分类 1
二、房地产业的含义与行业性质 4
三、房地产行业经济活动的主要内容 4
第二节 房地产管理机构及其职能 5
一、国家级房地产管理机构及其职能 5
二、地方房地产管理机构及其职责 10
第三节 房地产管理的法律依据 12
一、《宪法》对房地产立法的原则性规定 12
二、房地产律法的三个结构层次 13
本章小结 14
综合练习 15
第二章 国有土地上房屋征收与补偿管理 16
学习目标 16
导言 16
第一节 房屋征收与补偿概述 16
一、房屋征收与补偿概念 17
二、房屋征收与补偿的法定条件 18
第二节 房屋征收与补偿程序与内容 19
一、房屋征收与补偿的原则 19
二、房屋征收与补偿的程序 21
三、房屋征收补偿的内容 25
第三节 房屋征收评估 26
一、房屋征收评估的内涵 26
二、房屋征收评估的特点 27
三、房屋征收评估的方法 28
四、房屋征收评估程序 29
五、房屋征收评估机构的选定及委托 31
第四节 《房屋征收与补偿条例》的进步与不足 33
一、《房屋征收与补偿条例》的进步 33
二、《房屋征收与补偿条例》的不足 34
三、政策建议 37
【案例分享】艾正云、沙德芳诉马鞍山市雨山区人民政府房屋征收补偿决定案 38
本章小结 39
综合练习 40
第三章 房地产开发用地管理 41
学习目标 41
导言 41
第一节 房地产开发用地概述 41
一、房地产开发用地的特征 41
二、房地产开发用地的类型 43
三、获取土地使用权的方式 43
第二节 国有土地使用权出让 44
一、国有土地使用权出让的概念和特征 44
二、国有土地使用权出让的原则 45
三、国有土地使用权出让的方式 46
四、国有土地使用权出让的程序 47
第三节 国有土地使用权出让的转让、出租和抵押 50
一、国有土地使用权的转让 50
二、国有土地使用权的出租 53
三、国有土地使用权的抵押 53
第四节 土地储备制度 54
一、概述 54
二、现行土地储备制度的组织体制 55
三、可纳入土地储备范围的土地类型 56
四、土地储备的基本运作模式 56
五、土地储备制度对房地产市场的影响 57
【案例分享】2016年成史上最可怕地王年 四季度楼市风险或爆发 58
本章小结 59
综合练习 60
第四章 房地产开发与经营管理 61
学习目标 61
导言 61
第一节 房地产开发企业的设立及资质 61
一、房地产开发企业的设立条件 61
二、房地产开发企业的设立程序 62
三、房地产开发企业的资质管理 63
四、房地产开发项目资本金制度 65
五、五证两书与三表 67
六、房地产开发经营的几个阶段 69
第二节 建设前期准备阶段的管理 69
一、规划报建与施工图审查 69
二、工程招标与投标 70
三、申办《施工许可证》 71
第三节 开发建设阶段的管理 73
一、房地产开发项目质量责任制度 73
二、房地产开发项目竣工综合验收备案制度 77
第四节 商品房销售与交付阶段的管理 78
一、商品房预售的条件 78
二、商品房预售资金及其监管 79
三、商品房现售的条件 82
四、禁止房地产开发企业采取的销售方式 82
五、商品房销售合同的内容及网上签约 84
六、计价方式的选择与面积误差的处理 85
七、规划与设计变更的处理 87
八、预订款项的规定 87
九、商品房交付的规定 88
十、房地产开发企业违规应承担的法律责任 89

　　2．按照用途来分类
　　按照房产的用途来分类，可将其划分为如下八类。
　　（1）住宅，是指供人们日常生活居住的房屋，可细分为商品房、房改房、廉租房、公共租赁住房、经济适用房、两限房、解困房和微利房等种类。
　　（2）生产用房，是指城市物质生产部门的用房，包括工业、交通运输业、建筑业等部门的厂房、车间、仓库、办公室、实验室及生活服务用房等。
　　（3）商业用房，是指商店、银行、邮电、旅馆、餐饮以及其他经营性服务行业所使用的房屋。它既包括直接用于营业活动的房屋，包括商业店铺、百货商场、购物中心、超级市场、批发市场、宾馆、饭店、酒店、度假村、旅店、招待所、洗浴中心、美发厅等，也包括办公室、仓库、堆栈等辅助用房。
　　（4）公用设施用房，是指自来水、泵站、污水处理、变电、燃气、供热、垃圾处理、环卫、公厕、殡葬、消防等市政公用设施的房屋。
　　（5）办公用房，是指企业、事业、机关、团体、学校、医院等单位的办公用房屋。其中，档次较高的、设备较齐全的为高标准写字楼，条件一般的为普通办公用房。