本书是少有的资深房产从业者写给购房者的反套路宝典。全书在突出实操性的同时，也是一部颇具理论深度的房产科普读物。首先，围绕年轻人*关心的房产话题，分析了房价、租金、城市与房地产的前世今生，揭示了房地产行业跌宕起伏背后的规律。其次，从判断买房时机开始，至验房、收房为止，以买房的全流程展开，道出了购房环节中的重要细节、购房陷阱与购房诀窍。此外，书中还总结了购房时机的判别标准、一二手房的砍价技巧、判断户型好坏的有效方法等精彩内容。 本书站在房产从业者的视角，揭露了众多业内秘密，从购房过程中的具体问题出发，系统而详细地提供了解决对策，力图帮助购房者应对购房过程中遇到的系列问题。 本书既可作为购房者的实操指南，亦可作为房产从业者自我提升、把握行业规律的理想读物，同时也是一部帮助普通大众系统认识房产的百科全书。
当好友知道我为了专心写这本书而选择裸辞时，吃惊地问我：现在还
有几个人会去读书？又有几个人会在买房之前去耐着性子买本书来读？你做
这些，值得吗？
在这个时代里，能够沉下心来读完一本书的人确实越来越少，更何况是
一本关于房产的工具书。但当你打开这本书时，便证明你并不是人群中
的大多数。本书就是为了这样的你而写就的。
我之所以想要撰写这本书，只是因为这些内容在我的脑海里已经翻腾许
久，只得将它们全部倾泻而出。就像《月亮与六便士》里的主人公斯特
里克兰德，他并不是冷酷无情，而是被梦想击中后，只能义无反顾地追
寻一样。我也如着了魔一般，在清华大学出版社的吴雷编辑通过知乎的私信
联系上我，并希望我写一本关于指导买房人的图书后，这个想法就一直
萦绕在我的心头，最终我毅然地选择辞职，并将这本书的内容用自己的双手
从脑海里搬运出来。
市面上有不少从经济学、城市规划乃至投资炒房角度论述房产的书籍，
却罕有一本以自住为目标的买房指南，更难找到一本房产营销从业者从
自身经历与视角出发的房产揭秘书。这本书中，提出了一些问题，也回
答了许多问题，力图帮你解决实际买房过程中遇到的诸多困惑。
自从通过校园招聘成为房产营销管理培训生的那一天起，我就一直全职
或兼职从事着房地产营销相关工作。从甲方到乙方，再到买房咨询师
与房产内容创作者，这一路走来，我懂得了买房最重要的并不是预测房
价涨跌，而是针对买房人的实际情况，做出最适合自身的购房决策。
理查德·道金斯（Richard Dawkins ）在《自私的基因》一书的序言中提到，
他在写作时脑海中会出现三位假想的读者：第一位读者是不太熟悉相关领域
的一般人；第二位读者是个有些挑剔的专业人士；第三位读者则是从外行向
内行过渡的学生。而我在写作的过程中也不断地思考，如何让这本书可以同
时面对这三类读者：如何向一个从未买过房的年轻人，通俗易懂且有干货地
传授买房经验；如何向一个从业者，精确新颖且不拖沓地提供房地产内容；
如何让一个对房产有所研究的投资人，循序渐进且有深度地加深对房地产的
认知。
我十分肯定：若你通读并实践了书中的方法，在买房过程中一定会比其
他人少花很多冤枉钱。同时，这本书不仅是一部实用的买房指南，更是
一部写给年轻人的房地产行业科普书。希望你在通读本书后，可以大致把握
中国房地产的发展脉络，至少不会把崩盘挂在嘴边。这本书，还是一部
写给有理想、有抱负的房地产从业者们俯视全局的著作，帮助他们学会从客
户角度思考问题，实现职场的快速发展。
通过鉴往，能够知来，所以我引用了不少既往的数据、观点，甚至是费
孝通先生那跨越百年，却依旧闪光的文字。通过他国的发展路径，也利于预
测出未来中国的房地产发展进程，于是我也找来了美国、日本、德国、法国
的相关案例。一段段真实的买房经历，可辅助读者进行买房决策，于是我也
在书中穿插了自己在做房产咨询师时，遇到的若干真实购房案例。
威尔（Will ）和爱丽尔·杜兰特（Ariel Durant）在《世界文明史》中写道：
文明就像一条筑有河岸的河流，河流中流淌的鲜血是人们相互残杀、
偷窃、争斗的结果，这些通常就是历史学家们所记录的内容。而他们没有注
意的是，在河岸上，人们建立家园，相亲相爱，养育子女，歌唱，谱写诗歌，
甚至创作雕塑。
房地产行业亦然。在过去一段时间，我们过多地关注房价的涨跌，却忽
略了房地产行业的内在逻辑，忽略了房子所承载的家庭与生活意义。买房很
简单，难的是去理解行业、读懂时代，以及不忘初心地坦荡过一生。
羊迪
2019 年7 月
第一部分
当年轻人在谈论房产时，他们在谈些什么
第1章 站在房产大门外的年轻人房价很高，又怎样？ 3
1.1 为什么大多数年轻人谈房产而色变？ 4
1.2 房价这么高，是谁在买房？ 6
1.2.1 为什么当地人的买房比例这么高？ 7
1.2.2 为什么中国买房人平均年龄更为年轻？ 7
1.3 为什么中国的房价这么高？ 8
1.4 为什么德国的房价那么低？ 16
1.5 年轻人该如何面对房价？ 18
第2章 生活于出租屋中的年轻人未曾漂泊，不足以谈人生 21
2.1 租房青年之中介奇缘 21
2.2 遇到租房侵权，应该怎么办？ 26
2.3 当今房客处于一个怎样的租房时代？ 28
2.4 未来可不可以一辈子租房？ 30
第3章 辗转于城市间的年轻人大城市的床，小城镇的房 32
3.1 用于辅助决策的城市数据与排名 33
3.2 关于城市，你需要了解的一些真相 36
3.3 评判城市时需要考虑的客观因素 41
3.4 选择城市时需要考虑的主观因素 43
3.5 一个北漂的肺腑之言 44
第
4
章 从事于房地产的年轻人有人的地方，便有江湖 46
4.1 真实的房产营销人 47
4.2 一套房产的房价构成 49
4.3 跌宕起伏的房产历史 56
4.4 房地产泡沫与金融危机 61
第二部分
人生首套房操作指南
第
5
章 如何判断买房时机？ 71
5.1 自身：我该买房吗？ 71
5.1.1 犹豫不决的买房人 72
5.1.2 智猪博弈决策是否买房 72
5.1.3 量化买房需求指数 75
5.2 市场：何时能买房？ 77
5.2.1 如何预测房价？ 78
5.2.2 关于房价有哪些假说？ 87
5.3 买房的最佳时机是什么时候？ 90
5.3.1 买新房的最佳时机 90
5.3.2 买二手房的最佳时机 93
5.3.3 关于买房最佳时机的其他判断 95
第
6
章 如何选择好房子？ 97
6.1 形形色色的房产 97
6.1.1 大产权房与小产权房 98
6.1.2 公房：军产房、央产房、校产房 100
6.1.3 商业用地上的建筑：商铺、商住、商办 100
6.1.4 居住用地上的住宅：平层、洋房、叠拼、联排 102
6.1.5 不同政策的住宅：经济适用房、共有产权房、限竞房 104
6.1.6 房屋状态：房改房、抵账房、法拍房 106
6.1.7 建筑形态：塔楼、板楼、板塔结合 107
6.1.8 建筑结构：砖混、框架、剪力墙、钢结构 111
6.2 什么才叫户型好？ 112
6.2.1 男女老幼，各有所爱 113
6.2.2 客、卧、厨、卫，逐一评说 114
6.2.3 复式跃层，各有不同 117
6.2.4 优质户型，一网打尽 118
6.2.5 户型选择，快速决策 126
6.3 什么才叫物业好？ 128
6.4 什么才叫楼盘好？ 130
6.4.1 容积率与楼间距 130
6.4.2 绿化率、绿地率、层高、净高与得房率 132
6.4.3 楼层：一层顶层，层层比较 133
6.4.4 房屋位置与梯户比 136
6.4.5 自采暖VS 集中供暖 136
6.5 什么才叫地段好？ 137
6.5.1 地理上的好地段 137
6.5.2 工作上的好地段 139
6.5.3 生活上的好地段 140
6.5.4 教育上的好地段 141
6.5.5 交通上的好地段 143
6.5.6 配套上的好地段 144
6.6 什么才叫风水好？ 145
第
7
章 如何准备买房子？ 148
7.1 罗列购房资源 148
7.1.1 金钱：确认自己的首付及月供能力 149
7.1.2 时间：明确可以使用的时间与精力 151
7.1.3 人员：寻找自己的买房顾问 151
7.2 明确购房需求 152
7.3 提升购房认知 155
7.3.1 购房简明流程 155
7.3.2 年轻人首套房购房须知 156
7.3.3 房产小白购房须知 158
7.3.4 自住性住宅购房须知 159
7.3.5 投资性住宅购房须知 160
7.3.6 制订购房计划可参照的方法 161
7.4 制订购房计划 162
第
8
章 如何选购新房？ 166
8.1 如何选择楼盘与搜寻信息？ 167
8.2 如何选房、看房与避开套路？ 172
8.2.1 到达售楼处前的准备工作 172
8.2.2 到达售楼处后，有哪些流程与陷阱？ 174
8.3 如何砍价以争取最大优惠？ 180
8.4 火热的开盘 184
8.4.1 开盘的各种套路 184
8.4.2 如何在开盘时选房 186
8.5 买车位的注意事项 186
第
9
章 如何选购二手房？ 190
9.1 是否应该找房产中介？ 190
9.1.1 房产中介的罪与罚 190
9.1.2 如何选择好中介？ 193
9.2 买二手房前的知识储备 196
9.2.1 新房VS二手房 196
9.2.2 满二唯一VS满五唯一 198
9.3 买二手房的流程与注意事项 200
9.3.1 如何线上选房，决胜于千里之外 200
9.3.2 如何线下看房，练就火眼金睛 202
9.3.3 如何查看产权调查，确保万无一失 205
9.4 二手房如何砍价？ 207
第10
章 如何签约与付款？ 211
10.1 如何做出正确的买房决策？ 211
10.1.1 确认手中意向房源的可靠度与丰富度 211
10.1.2 做出正确决策的重要原则 213
10.1.3 买房决策的操作路径 214
10.2 如何签约与付款？ 216
10.2.1 签约与付款时的操作建议 216
10.2.2 新房的签约与付款 218
10.2.3 二手房的签约与付款 225
10.3 买房中的付款与贷款 235
10.3.1 付款的主要方式 236
10.3.2 首套房付款方式建议 238
10.4 买房中除房款外的各种费用
10.4.1 买新房的各种费用 241
10.4.2 买二手房的各种费用 243
240
10.5 房产证应写谁的名字？ 244
10.5.1 关于加名的真实案例 245
10.5.2 只写一人名字 246
10.5.3 写二人或以上的名字 248
第11
章 如何验房与收房？ 250
11.1 新房收房 250
11.1.1 关于新房收房的真实案例 250
11.1.2 新房收房前的注意事项 251
11.1.3 新房收房流程 253
11.1.4 新房验房注意事项 254
11.1.5 精装房收房时如何验房？ 255
11.1.6 毛坯房收房时如何验房？ 257
11.1.7 收房后的系列操作 257
11.2 二手房收房 258
写在最后 260
主要参考文献 261
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