2012年9月教育部发布的《普通高等学校本科专业目录》中，“物业管理”成为管理学下属的二级专业，结束了其很长一段时间中只能作为备案专业的历史。这对物业管理教育无疑是一个很好的发展机遇，同时对物业管理教材建设又是一个新的挑战。作为一个本科专业，需要一门阐明学科基本理论的课程，也就是说，需要一本阐述物业管理理论问题的教材。
在我国出版的教材中，对于物业管理的解释，长期以来，都是沿用《物业管理条例》中的定义，但这只是一个适法解释，并非是物业管理的真正面貌。《中华人民共和国物权法》中，把原来习惯的称谓“物业管理公司”改为“物业服务企业”，也不是仅仅为了强调服务意识那么简单。
物业管理的理论与管理学、社会学、法学、经济学、行政学等多个学科的理论密切相关。本书从多学科的角度，从国外一百多年来开展物业管理活动的实践中，提出了从管理范畴和管理结构上诠释物业管理。从市场经济的角度，把物业服务企业定义为“社区服务产品的供应商”，所提供的服务产品是需要拿到市场交易的，但这种交易又是以交易社区公共服务产品为前导，没有社区公共服务产品的交易，也就没有经营性服务产品的交易。其实，把提供服务产品的企业视为供应商，在IS09000的文件中早就有这样的提法，在物业服务招标投标的实践中也在应用，只不过在物业管理教材中鲜见而已。
随着社会经济的发展，服务业与互联网+结合的方式成为企业创新的热门话题，本书也对物业服务企业开展社区020服务进行了探讨，其目的是让学生了解一些行业发展的新趋势。
本书共九章，第1至三章介绍物业管理概念及有关的理论问题；第四章介绍区分所有建筑物的管理方式；第五章介绍物业管理主体在物业管理活动中可能出现的法律责任问题；第六至八章是介绍物业服务企业作为供应商所提供的服务产品及其在市场进行交易的行为；第九章介绍物业管理资金的类型与使用。第1至三章和第五章由宋建阳执笔，第七至九章由林媚珍执笔，第四章和第六章由滕丽执笔。全书由宋建阳统稿。
本书出版得到广州大学教材出版基金、广东省质量工程项目——人文地理与城乡规划专业综合改革试点和教学团队建设等项目经费的资助，特此表示谢意。本书可作为物业管理以及相关专业学生的教材，也可供从事实际工作的行业人士和研究人员参考。
由于编者水平有限，疏漏之处在所难免，恳请师生们指出，作者将不胜感激。
《物业管理原理》：
二、政府对物业管理领域的宏观调控
物业管理领域宏观调控的目标是通过一定宏观政策、手段和工具的操作来实现的。物业管理中宏观调控的政策手段主要包括经济手段、法律手段、计划手段、行政手段等。
（一）产业政策
通常意义上，产业政策是指政府为了提高本国经济增长和发展水平，运用政策手段引导和调整国民经济中各产业间的资源分配，或者干预特定产业部门内部的组织形式的完整的政策体系。政府通过产业定位、产业发展规划和政策导向，对引导物业管理行业稳定、健康的发展具有十分重要的意义。
1.物业服务产业政策目标和实施手段
产业政策一般包括政策目标和政策手段两个方面。物业服务行业政策目标是指一国政府为了物业服务行业本身健康、稳定、持续发展，根据物业服务行业不同时期的产业状况所设定的一系列经济变量体系，具体来看，物业服务行业政策目标主要从以下几个方面来考察：一是物业服务行业发展水平目标。物业服务行业作为相对独立的产业，在产业结构体系中必须确定整个产业部门的发展规模和水平。二是物业服务行业效益水平和行业竞争力目标。主要是设定物业服务行业劳动生产率水平的提高幅度、投资回报率的提高幅度、资源配置效率、社会贡献率和社会累计率等目标。三是物业服务行业内部结构调整目标。使产业部门内部的各种物业类型的物业服务在不同时期和不同地域上实现平衡。
物业服务产业政策是一种方向性、导向性的政策措施体系，因而其实施应主要运用间接的、经济性的手段。具体的实施手段包括三个方面：一是间接经济调节手段。即政府可以运用财政政策手段、货币政策手段、投资政策手段等间接性的经济手段对物业服务行业整体发展方向进行诱导，促使物业服务行业的发展按照政府设定的方向进行。二是直接行政控制手段。即政府可以运用直接的行政权力对物业服务行业的发展方向进行调节和控制，促使物业服务行业的发展符合国民经济整体发展的要求。三是信息引导手段。即政府可以利用所掌握的产业发展现状、技术水平、需求变化方向等信息引导物业服务行业进行技术、结构、组织等方面的调整和优化。
2.产业政策的主要内容
产业政策的主要内容包括产业结构政策、产业组织政策、产业技术政策、产业布局政策和产业联系政策等。物业服务行业的产业政策是由产业结构、组织、技术、布局等政策而形成的体系。作为整个产业政策的组成部分，物业服务产业政策是指在科学地确定物业服务行业同国民经济各部门之间的比例关系的基础上，运用适当的产业组织措施，分别对不同的市场层次、企业状况所采取的包括促进产业内部竞争、限制垄断等产业经济政策。
由于行业本身的特殊性以及产业政策本身具有间接指导性，物业服务产业政策一般划分为两个层次：第一层次是从国民经济全局出发的物业服务产业政策，主要是物业服务行业发展政策，即确定物业服务行业所属的国民经济产业分类、其在国民经济中所占的地位和应有的比重、发展的规模和速度等方面。第二层次就是根据物业服务行业的具体情况制定的政策，一般包括：以土地有偿有期限使用为主体的土地使用制度政策体系；物业行业内部地区、产品比例结构调整政策；物业服务行业综合经营政策；物业服务行业经营的资金融通政策；培育和完善物业服务市场政策；以住宅商品化为目标的住房制度政策；针对物业服务经济的发展预测和战略对策的政策；涉外物业服务经济发展政策等。
（二）财政政策
所谓财政政策，主要包括财政收入政策和财政支出政策。具体来看，就是国家利用财政收支的各种工具，通过有规则地调节国民收入分配的方向和规模，以达到预定的社会经济目标的各种政策手段。
财政收入政策主要是税收政策，通过税种和税率的变动，来调节社会总供给和总需求。对消费者减税，可使消费增加，社会总需求增加；对生产者减税或免税，则可以使生产者投资增加，生产增长，社会总供给增加。物业服务企业应缴纳的税款应视其具体业务而定，正常情况下，物业服务企业应缴纳的税费包括营业税、城建税、教育费附加税、印花税、企业所得税（或个人所得税），如有自有车辆、房产或出租房产的还应缴纳车船使用税、房产税、土地使用税，并依法负有代扣代缴公司员工工资薪金个人所得税的义务。有数据表明，目前全国27300多个物业服务企业普遍亏损，这与税费计算不合理有关。
财政支出政策的运用，主要通过财政支出结构的变动来调节积累与消费的比例关系；通过财政支出量的变化，来影响社会总需求的变动。由于积累性或消费性的支出都会转化为投资品和消费品的购买，增支可以扩大社会总需求，节支可以缩减社会总需求，从而实现产业结构调整。物业服务行业作为房地产相关行业，其发展速度和内部结构同国家的财政支出政策存在一定关系。财政支出重要原则是责任划分与辖区居民受益紧密衔接。财政支出在或大或小的程度上代表辖区居民所付，而公共物品的提供则是辖区居民所得。
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