想真的降房价,只需三招
文|马光远
中国房地产这次真的是迎来了寒冬,否则,绝对不会想出让农民工做接盘侠这个脑洞大开的主意。我本来以为这是一个玩笑,但是,当几次重大会议,特别是前几天的中央经济工作会议详细地描述了这个政策“组合拳”的时候,我才知道,这根本就不是愚人节的游戏。2015年12月18日至21日,中央经济工作会议打出了一套帮助房地产去库存的“组合拳”。概括起来有这么几个要点:一是赤裸裸地提出要“通过加快农民工市民化,扩大有效需求”;二是允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户,使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求;三是提出购租并举的住房制度方向,提出未来住房制度的主要方向是“以满足新市民住房需求为主要出发点,以建立购租并举的住房制度为主要方向,把公租房扩大到非户籍人口”;四是提出要发展住房租赁市场;五是鼓励开发商降房价;六是提出要促进房地产业兼并重组,提高产业集中度;七是提出取消过时的限制性措施。
权且将以上“七条”称之为“国七条”。“国七条”其中有四条都在谈如何让农民工租房买房,剩下的三条,一条是让开发商降价,一条是谈开发商的并购重组,一条是谈取消过去的行政性限制措施。这套看似全面的“组合拳”,却因为动机太明显,处处充满了硬伤:
1.通过加快农民工市民化,推进以满足新市民为出发点的住房制度改革,扩大有效需求,稳定房地产市场。翻译过来,就是中央对“老市民”买房子已经不抱有任何希望,把希望寄托在进城的农民工身上。这基本等于是没有做任何调研的臆想。一是农民工的收入和房价的距离,等于10年前的马云和现在的马云的距离,可望不可即。按照目前全国房价均价,以及农民工的年收入,一个农民工不吃不喝买一套每平方米5000多元的90平方米的房子至少需要10年;二是能在户籍地买房的农民,早都买了,而且买了房的农民也不愿意脱离农民身份,因为在中国,农民这个身份越来越值钱;三是只有傻瓜才会主动申请成为小城市的市民,小城市的公共服务缺失,对农民工没有任何吸引力。
2.允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户,使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。如果我没有理解错的话,如果农民工在北京打工,允许他在北京落户?在上海打工,允许他在上海落户?每当这个时候,我就想起了那首歌:童话里都是骗人的……中国的农民工,绝大部分在大城市、重点城市和一些大的城市群打工,这就是他们的就业地,但恰恰这些就业地又是严控户籍的。我之前抨击过户籍改革的新政“严控特大城市的人口,合理控制大城市,适当放开中等城市,全面放开小城市户籍”的改革是历年户籍改革倒退最大的一次。现在房子卖不出去了,说“允许农民工”在就业地落户,买房救房地产。
3.公共租赁房面向农民工?听起来很美,但事实上根本不可行。从这几年各地推行的公共租赁房政策看,不要说农民工,在大学生这里都遭到了冷遇——地点偏远,交通不便,最关键的,还不便宜。农民工那点工资,不可能拿出来租公租房的,群租等更适合他们。
4.开发商降房价?这更不可能。大城市一刺激房价就大涨,中小城市尽管库存严重,但由于开发商的融资方式激进,融资成本很高,房价也基本没有下降的空间。
5.过时的行政性的限制措施?该取消的都已经取消了,北上广深的限购,你也不敢取消。要不,你取消试试,还不涨到天上去!
至此,结论就出来了:这些政策没有一个靠谱的。我真的不知道,是什么样的智囊,给中央出的这些馊主意。房地产的情况如此危急,却拿出这么一套基本无用的不痛不痒的东西。说实话,在政策出来以前,我对房地产还没有绝望,在政策出来以后,我彻底绝望了。
其实,在这里,要拿出真功夫降房价,很简单,只需要三招:
1.国家把房子半价卖给农民,开发商给国家打八折。中间的差价国家通过两个办法:一是税收减让,等于给开发商返税;二是发行购房券筹资解决,购房券可以流通。
2.停止所有的保障房建设。既然房子已经太多了,就不要再建质量更差的保障房,直接以8折的价格从开发商手里收购,做保障房。
3.废除土地70年的产权,把土地产权期限延长到199年,等于是永久产权了。然后,放开土地市场的一级垄断,解决土地的供应短缺问题,同时,奠定房产税的基础。这个办法本来报道出来,后来发现是乌龙,说是从会议公报的英文稿翻译过来的。真的想知道他们的英语是体育老师教的吗?
如果还要补一刀,那就是废除其他各种税费,只征一种税——房地产税,地方政府以后的收入也有保障了。