本书以讲座的形式，通过6章48堂课，让读者了解房产与选房的基本常识，掌握选房的基本方法与技术，认清房地产发展规律及趋势，降低购房时间成本，管控购房风险，规避损失，从而买到高舒适度的宜居住房，提高生活品质，实现家庭房产保值与升值。
　　本书以首次置业者、改善型置业者及对房产和人居有兴趣的人群为主要读者对象，为他们提供了详细的实操性选房策略。

目　　录

前　言

第一章　选房准备篇
——做足准备方能事半功倍1
第一节　买房与租房的理性抉择2
一、房产的多元化价值2
二、选择最适合自己的生活方式2
三、理性分析买房与租房3
第二节　做好买房的各项心理准备3
一、买房的六项心理准备3
二、买房“啃老”问题6
三、买房前后如何避免患得患失6
第三节　购房预算要精打细算7
一、购房规划与理财规划相结合7
二、结合房价做好各项预算9
三、买卖房产需要缴纳的税费10
四、制订合理的买房预算表11
第四节　确定选房的目标与重点12
一、告别买房的初级思维12
二、以自身需求为中心13
三、把握需求与重点14
第五节　购房前的各项规划15
一、全生命周期购房规划15
二、自住与投资16
三、新房与二手房17
四、期房与现房18
五、精装房与毛坯房20
第六节　制订购房计划书21
一、购房计划书21
二、［案例1-7］年轻准夫妇的购房计划书21
三、［案例1-8］中年夫妇的购房计划书22
四、［案例1-9］老年夫妇的购房计划书22

第二章　选房常识篇
——洞悉规律、把握机遇、少犯错误23
第一节　房地产及住宅产品的特性24
一、房地产概念的理解误区24
二、房地产行业的基本特性24
三、住宅产品与其他商品的差别25
第二节　房地产需求类型及特征26
一、房地产需求与供给总体趋势26
二、住房的多样化需求27
第三节　选房必须顺应房地产周期29
一、房地产周期的四个阶段29
二、房地产周期的表征30
三、不同循环周期的影响30
四、我国房地产周期的特点31
第四节　房地产泡沫及历史经验32
一、房地产泡沫32
二、三类常见的房地产泡沫33
三、重大的房地产泡沫事件34
第五节　新房价格构成与定价机制37
一、新房的价格构成37
二、新房的定价机制38
三、商品房明码标价 38
第六节　房价波动规律及影响因素39
一、房价波动的基本规律39
二、避免陷入房价的误区42
第七节　住宅产品的主要类型42
一、商品房42
二、保障房45

第三章　选房技术篇
——站在未来看现在，多向比较、客观评判48
第一节　选择城市改善生存环境49
一、把握城市大变局中的新机遇49
二、选对都市圈52
三、选对区域55
第二节　优选区位把握多元价值57
一、地段：直接影响房产核心价值57
二、交通条件：决定着不同生活方式58
三、配套资源：决定房产的综合价值61
四、周边环境：影响人的身心健康63
第三节　优选住区提升生活品质63
一、住区品位63
二、居住小区的景观规划64
三、住房位置与生活的品质65
第四节　优选住区择邻而居66
一、住区的社会治安66
二、物业管理与生活品质67
三、选对邻居68
第五节　优选住房享受舒适生活69
一、选择户型时应注意的问题69
二、选择适宜的楼型与楼层72
三、立面造型74
第六节　建筑物理性能评价76
一、光环境76
二、声环境76
三、空气质量77
四、节能环保的住宅78
五、房屋结构质量79

第四章　 选房实操篇
——选好房，奠定美好生活基础81
第一节　购置新房的流程、渠道与要点82
第二节　购置二手房的流程、渠道与要点84
第三节　研判最佳买房时机87
一、早买并非一定比晚买强87
二、政策趋势是重要风向标88
三、把握周期波动中的好时机89
四、权衡市场动态与成交数据90
五、关注开发企业和购房者的预期与行动91
第四节　优选房产平台和交易方式92
一、优选网上房产平台92
二、新房销售的四种途径93
三、二手房销售的两种模式94
第五节　选对开发企业与房产中介95
一、选择开发企业的注意事项95
二、选择放心的房产中介96
第六节　VR全景+短视频看房新体验97
第七节　实地看房时如何避免雾里看花98
一、不要被豪华售楼处所迷惑98
二、查看五证两书99
三、读懂楼书和图纸99
四、细看沙盘模型100
五、考察新房样板间100
六、与销售人员谈什么101
七、二手房的实地考察102
第八节　如何快速对房产估值102
一、影响房产价值的因素102
二、评估房产价值的三种方法103
第九节　精选按揭房贷105
一、买房贷款的形式105
二、买房贷款省钱小技巧105
三、房贷审批准备107
第十节　如何与开发商或卖方议价108
一、新房砍价要点108
二、二手房砍价要点109
三、性价比和房屋总价更重要111
第十一节　签合同时应注意的问题112
一、常见购房合同纠纷112
二、阴阳合同问题114
第十二节　收房与验房要注意的问题115
一、收房过程中的注意事项115
二、验房中的房屋细节问题116
第十三节　用好珍贵的“房票”117
一、优质“房票”是稀缺资源117
二、用好“房票”有所为有所不为118
第十四节　如何节省买房的时间成本？120
第十五节　 买房省钱的好方法121
一、把握买入低价房的好机会121
二、优化选房策略123

第五章　选房妙招篇
——聪明购房小窍门126
第一节　买对人生中的第一套房127
一、以发展的眼光做好规划127
二、做好区位选择127
三、把握好时机127
四、房产类型与性能的选择128
五、优化贷款的选择129
第二节　购置学区房应注意的问题129
一、学区资格与政策问题129
二、价格及购买时间节点131
三、学校是否适宜？131
四、住房是否宜居？131
第三节　改善型购房的圆满升级132
一、界定核心改善需求132
二、按需选房对号入座133
第四节　换房如何实现卖房与买房无缝衔接？134
一、换房要提前做好准备134
二、把握好时机与时间差135
第五节　未来养老床位和墓地会比住房更稀缺137
一、养老产业正在成为朝阳行业137
二、顺应生命周期做出最佳选择137
第六节　避免海景房成为“死资产”138
一、海景房风景与风险并存138
二、海景房为何易成为“死资产”？140
三、可以考虑的三种海景房140
第七节　如何选择商住房与公寓？141
一、商住房为何成为网红产品？141
二、商住房和公寓的区别142
三、如何优选商住房和公寓？143
第八节　无证难轻松的回迁房143
第九节　海外房产投资应避免哪些坑？145
一、卖房置换错失时机145
二、海外置业的六方面风险145
三、海外置业从核心需求出发147
第十节　一铺养三代还有可能吗？147

第六章　风险防控篇
——避开买房路上的那些坑150
第一节　买房要注意的风险151
一、生态安全风险151
二、住房质量风险151
三、房产交易中的风险151
四、调控政策变化风险152
五、市场波动风险152
第二节　规避住房质量风险153
第三节　防范买房中的交易陷阱155
一、常见的交易陷阱155
二、规避交易中的六类风险156
第四节　择居选房安全第一158
一、选房时一定要有防震意识158
二、防范水灾慎选五类地段与住房160
三、选房时防患于未“燃”161
第五节　规避四类嫌恶设施163
一、常见的四种嫌恶设施163
二、慎选“凶宅”等房产164
第六节　房价降了该不该退房？164
一、退房要区分时机164
二、如何避免房价回落的损失？166
第七节　避免陷入“羊群效应”167