本书由知名税法专家蔡少优编写。作者在广泛调查研究的基础上，对与房地产企业生产经营密切相关，且企业日常涉税业务中出现频率较高的800多个涉税疑难问题进行了整理归纳和详细解析，内容涵盖企业所得税、土地增值税、营业税、印花税、房产税、耕地占用税、土地使用税、契税、个人所得税、涉税会计等13个部分。本书覆盖面广、政策性强、案例丰富，对房地产企业相关财务人员、经营管理者掌握税收政策、处理涉税业务具有很强的指导意义。
重点介绍
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涵盖9个税种，覆盖面广
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解答有依有据，政策性强
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800多个案例，紧贴实际
部分 房地产企业经营应知应会问题解析
1配套设施可售与不可售面积如何划分？ 2
2什么是项目总投资？包含哪些内容？ 2
3确定开发产品面积如何进行涉税审核（获取资料途径）？
2
4投资强度、容积率、建筑密度、绿地率、建筑系数如何计算？ 3
5如何理解房地产与房地产业？房地产开发按项目运作方式可分为哪几类？
4
6房地产立项审批应提供哪些资料？ 4
7土地使用权的出让、转让和划拨有何区别？ 4
8房地产开发项目规划程序有哪些？
5
9征收集体土地的补偿标准和基本程序是什么？ 6
10因房地产开发拆迁城市房屋，对被拆迁人如何进行补偿和安置？
6
11房地产开发项目拆迁补偿阶段的合法有效主要扣除凭据有哪些？ 8
12办理施工许可的基本程序及相应的法律规定如何规定？
8
13房屋建设项目的一般竣工验收标准是什么？ 10
14竣工验收的程序是如何规定的？ 10
15项目验收备案要求申报材料有哪些？
11
16初始产权证明的含义？ 11
17房屋建设项目的一般竣工验收阶段主要发生的开发成本及扣除凭据有哪些？
11
18房地产开发企业预售商品房应具备哪些条件？如何办理预售房登记？ 12
19建设工程监理的范围有哪些？
12
20房地产开发企业开发产品成本项目由哪些内容构成？ 13
21房地产开发企业开发产品的配套设施分为哪几类？其成本如何核算？
13
22什么是住宅的建筑面积？它是如何计算的？ 13
23何谓房屋产权面积？房屋产权面积是如何组成的？
15
24商品房应分摊的公共面积包括哪些？如何分摊？ 15
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第二部分 涉税会计疑难问题解析
47房地产企业符合收入确认条件应该怎样理解？ 32
48房地产开发企业收到售房款如何进行会计核算？
32
49房地产企业“买一送一”的赠送业务如何进行账务处理？ 33
50房地产开发企业的存货可分为哪几类？
33
51房地产开发企业设备存货的采购与收发如何核算？ 33
52房地产开发企业开发产品增加如何核算？
34
53房地产开发产品减少应如何进行会计核算？ 34
54房地产开发企业周转材料可分为哪几类？应如何核算？
35
55土地使用权的入账价值和摊销时间如何确定？ 36
56无偿划拨方式取得的土地使用权如何入账？
36
57非房地产公司土地价值应该怎样入账？ 36
58特殊取得方式下土地使用权初始成本如何确定？
37
59房地产开发企业将开发产品自用和出租的，如何进行会计处理？ 37
60房地产公司对售楼处如何进行会计核算？
38
61房地产开发企业经营租入机械设备等固定资产的，如何进行会计核算？ 38
62房地产开发企业周转房包括哪些内容？
39
63房地产企业安置拆迁居民的周转房如何核算？ 39
64房地产开发企业的成本核算对象如何确定？
40
65房地产开发企业自营工程机械使用费包括哪些内容？ 41
66机械使用费应如何进行总分类和明细分类核算？
41
67施工间接费用如何进行明细分类核算？ 42
68房地产开发企业如何进行土地开发的成本核算？
43
69结转计入房屋开发成本的土地开发费用，可采取哪些办法？
44
70外商投资房地产开发企业2008年以前不同步开发配套设施可否预提计入房屋等开发成本？ 46
71配套设施开发成本如何核算？
47
72委托房地产企业代建房屋需要设置哪些明细科目？ 48
73发包方自己购买材料，施工单位仅提供劳务即“甲供材料”如何进行会计核算？
50
74房地产开发企业库存的商品房用于出租收回后发生的维修费用如何处理，税前列支是否有比例闲置？
50
75房地产公司收到预售房房款可以直接计提营业税吗？会计上如何处理？
51
76房地产开发企业与被拆迁人以“拆一还一”方式进行产权调换，如何进行会计处理？
51
77房地产开发企业发生的销货退回如属于资产负债表日后事项，且发生在所得税汇算清缴之前，如何进行税务处理和会计处理？
52
78实行查账征收的小规模企业在一个年度之中预缴所得税后发生了亏损，如何进行会计处理？ 53
79房地产开发企业预缴的企业所得税如何核算？
53
80企业上年亏损，计提2014年的企业所得税时，如何确定基数？ 54
81已结转未分配利润的高转成本应如何进行账务处理？
54
82税法有规定，会计无规定，按什么规定办理执行？ 55
83土地增值税清算后销售的开发产品如何计算土地增值税？
55
84先开发再转让可以少缴土地增值税吗？ 57
85建造的不具有所有权的桥梁如何进行账务处理？
58
86实际毛利额与预计毛利额的差异如何调整？ 59
87土地出让金返还企业怎样作税务处理？
60
88土地出让金返还用于拆迁或安置补偿应如何进行税务处理？ 61
89对房地产企业来说，从谨慎性出发，一般应满足哪些条件则可确认收入？
62
90未确认收入时购房者退回购房款应如何处理？ 62
91房地产企业预售开发产品取得了预售款可否在预收款当期按预计成本对应结转成本？
63
92分年滚动开发发生的土地开发费用，如何计入开发成本？ 63
93暂停资本化的条件和停止资本化的时点是怎样规定？
64
94不能分清具体用途的借款费用应如保核算？ 64
95已完工项目开发成本结转的依据是什么？
64
96每月取得预收账款时预缴土地增值税时应如何进行账务处理？ 65
97“甲供材”如何进行会计处理？
66
98房地产企业会计核算的收入范围与税法规定的收入范围有何区别？ 66
99预售房产税金如何配比结转？
67
100房地产企业采用委托代销方式销售的，何时确认收入？ 67
101包销形式下房地产企业应如何确认收入？
68
102价外收入如何进行会计核算？ 68
103其他收入如何进行会计核算？
69
104会计和税法对视同销售的销售收入的确认的规定有何不同？ 69
105公益性捐赠如何进行纳税调整？对土地增值税有何影响？
69
106保证金如何进行会计处理？ 69
107长期股权投资核算的范围和核算方法会计是如何规定的？
70
108销售未完工开发产品取得收入如何进行税务处理？ 70
109结转计入房屋开发成本的土地开发费用有哪两种结转方法？
70
110请举例说明土地开发成本的核算方法。71
111请举例说明房地产企业成本核算。72
112请举例说明房地产开发成本共同成本的分配方法。76
113代建业务如何进行会计核算？
77
114银行贷款应如何进行会计处理？ 77
115“招、拍、挂”取得土地使用权如何进行会计处理？
77
116房地产取得土地使用权应进哪个会计科目？ 78
117虚假出资衍生出哪些税收风险？ 78
118监理费应如何进行会计确认？
79
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第三部分 土地增值税疑难问题解析
147怎样计算土地增值税的增值额？ 90
148土地增值税纳税额如何计算？
93
149普通标准住宅的定价技巧及其应用96
150利用建立房地产销售公司进行纳税筹划一定能节税吗？
98
151充分利用合作建房方式进行纳税筹划99
152为其他单位代建办公楼，如何进行税收筹划？ 100
153连体楼如何进行纳税筹划？
100
154利用起征点（纳税临界点）如可进行土地增值税纳税筹划？ 102
155将装修费用从房价中剥离一定能节税吗？
102
156先投资后转让股权一定节税吗？ 103
157代收费用如何安排可以节税？ 103
158如何确定合适的利息扣除方式？
104
159土地增值税的征收范围是哪些？ 104
160如何确定土地增值税的纳税申报时间？
104
161如何确定土地增值税的纳税地点？ 104
162土地增值税的征收方式有几种？
104
163国家税务总局对土地增值税的清算单位是如何规定的？ 105
164国家税务总局关于土地增值税的清算条件是如何明确的？
105
165如何认定“普通标准住宅”？有哪些优惠政策？ 105
166以房地产进行投资、联营的是否征收土地增值税？
106
167房地产开发企业合作建房是否应缴纳土地增值税？ 106
168企业兼并转让房地产的是否应征收土地增值税？
106
169企业之间互换房产可以免交土地增值税吗？ 106
170个人互换住房是否征收土地增值税？
106
171职工集资建房是否应缴纳土地增值税？ 107
172房地产开发企业将开发产品转作固定资产是否应缴纳土地增值税？
107
173房地产开发企业的土地增值税预征范围包括哪些？ 107
174《土地增值税暂行条例》及其实施细则中规定的“赠与”包括哪些范围？
107
175房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、
抵偿债务、拆迁还建换取其他单位和个人的非货币性资产或者不动产，价格低于正
常销售价格并且没有该企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格，应税收入如何确定？
107
176房地产开发企业非直接销售和自用开发产品时，土地增值税计税收入如何确定？
108
177地方政府要求房地产开发企业代收的费用如何计征土地增值税？
108
178计算土地增值税的扣除项目时，对代收费用的扣除上常见的错误做法是什么？
正确的做法应该怎样？
108
179财政部规定的土地增值税的其他扣除项目包括哪些？ 108
180转让旧房如何确定扣除项目及金额？
109
181房地产开发企业缴纳的印花税是否可以在计算土地增值税时扣除？ 109
182房地产开发企业实际缴纳的契税在计算土地增值税实能否扣除？
109
183对转让旧房时支付的评估费用是否允许在计算缴纳土地增值税时扣除？ 109
184计算土地增值税扣除项目金额时，利息支出如何计算扣除？
110
185房地产开发企业成片受让土地、分期分批开发时，如何确定已转让部分应分摊的土地使用权金额？
110
186土地增值税清算中，纳税单位向关联单位、其他单位或者个人借款（资金占用费）而发生的利息，是否应在税前扣除？
110
187房地产开发公司为业主免费办理产权证，支付的办证费用在计算土地增值税和营业税时能否从计税营业额中扣除？
110
188如果开发企业同时开发多个项目，土地增值税清算单位也确定为两个以上清算单位，一笔或几笔借款各开发项目共同受益，利息支出应如何分摊？
111
189如何正确认定和分摊开发间接费用？ 111
190房地产开发公司预征的土地增值税是否可以计入当期的税金及附加在税前列支？
111
191对合作方出地、房地产开发企业出资金合作建房，建成后按比例分配开发产品的，在土地增值税清算中，如何确定房地产开发企业取得土地使用权的金额？
112
192房地产开发企业开发的同一宗房地产中既有普通住房又有非普通住房，如何计算缴纳土地增值税？
112
193计算土地增值税时，房地产开发企业建造的与清算项目配套的小区居委会、会所、停车场（库）、物业管理场所、居民文体娱乐场所等公共设施的成本费用如何处理？
112
194土地增值税清算结束后再转让房地产的如何进行税务处理？ 113
195房地产开发企业将开发的不动产对外捐赠是否可免缴土地增值税？
113
196房地产开发房屋置换如何确定土地增值税的计税依据？
113
197开发企业既建普通标准住宅又从事其他房地产开发，应如何计缴土地增值税？
114
198开发企业开发的符合清算条件的开发项目，在清算时不能提供完整的销售、开发或者有关证明文件的，应如何处理？
114
199分期开发的项目，如何进行土地增值税的清算？ 114
200分期收款销售、按揭购房行为，如何计征土地增值税？
115
201因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让房地产的土地增值税有何规定？
115
202房地产开发企业未按预征规定期限预缴土地增值税的，是否应加收滞纳金，应从何时起计算？
115
203房地产开发企业开发的经济适用房需要缴纳土地增值税吗？ 115
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第四部分 企业所得税疑难问题解析
241房地产开发企业在开发产品过程中，如何确定成本对象？ 160
242房地产开发企业将开发的小区中已经竣工的楼房出售，应如何分配成本？
160
243房地产开发企业通过视同买断方式委托中介机构销售房屋，开发商参与签订协议的，如何计算企业所得税？
160
244土地分批投入建设如何核算成本？ 161
245无偿划拨土地成本的确认？ 161
246以协议方式出让土地成本如何确定？
161
247土地投资入股成本如何确认？ 162
248参加拍卖土地成本如何确认？ 163
249股权收购方式取得土地成本如何确认？
163
250以房换地土地成本如何确认？ 163
251房地产开发企业的土地成本如何分摊分摊？
163
252房地产开发企业分期开发某项目，如何分配土地成本？
165
253施工工地的垃圾清理费、高压电线拆迁费是不是都应该归集到“开发成本———前期工程费”中？
165
254山坡边坡处理，是否可以计入前期工程费用？ 165
255房地产临时设施费，如塔吊基础安装费，到税务局要开什么发票？
165
256房地产开发企业承包工程项目，工程竣工结算前提、预付备料款和起扣点等如何界定？
165
257房地产开发企业与中介机构约定的房屋买断价与实际卖价不同，如何计量收入和费用？
166
258房地产开发公司按照组成计税价格如何计算收入及各项费用？ 166
259房地产企业收入确认的会计标准是什么？
168
260如何理解收入确认的法律标准、会计标准、税收标准？ 168
261会计实务中对房地产开发企业确认收入的时限是如何界定的？
169
262国税发〔2009〕31号文件关于房地产开发企业不同销售方式其收入确认的时限是如何规定的？
171
263税法上关于房地产开发企业开发产品预租收入的确认时限是如何规定的？
172
264房地产开发企业开发产品的视同销售行为有哪些？如何确定企业所得税计税销售额？ 172
265代建工程和提供劳务应如何进行税务处理？
173
266委托销售方式，如何确定纳税义务发生时间？ 173
267土地出让金返还在预征企业所得税时如何处理？
173
268房地产开发企业以包销方式销售开发产品的，如何确认所得税计税收入？
173
269税法上对房地产开发企业的开发产品“已经完工”的标准如何界定？
174
270开发产品完工后应在规定的时限内及时结算其计税成本，请问这个及时如何界定？
174
271房地产开发企业的债务重组损失可否在所得税前扣除？ 175
272房地产开发企业借出的款项逾期无法收回的能否在企业所得税前扣除？
175
273房地产开发企业假借企业职工的名义从银行取得借款，借款利息能否在税前扣除？
175
274房地产开发企业在亏损期间对固定资产既未计提折旧也未在税前扣除，以后实现盈利时能否在税前扣除以前亏损期间未扣的折旧？
176
275房地产企业工程未竣工，但已结转部分成本，应如何确定销售成本？ 176
276开发产品的销售成本应如何在税前扣除？
176
277土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费如何在税前扣除？ 176
278开发产品共用部位、共用设施设备维修费应如何在税前扣除？
177
279土地闲置费应如何在税前扣除？ 177
280成本对象报废或损毁损失应如何在税前扣除？
177
281新办的房地产开发企业发生的广告费和业务宣传费应如何在税前扣除？
178
282房地产开发企业将待售开发产品按规定转作经营性资产应如何扣除？ 178
283工作量法计提折旧能否税前扣除？
178
284房地产企业对外捐赠是否可以计入开发成本或期间费用？如何核算？ 179
285房地产开发企业与分公司之间的借款费用如何扣除？
179
286房地产开发企业如何计算确定已
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